전세 보증금 집주인 마음대로 인상? - 이진우의 손에 잡히는 경제(2018.02.07)

 

친절한 경제  "전세 보증금은 집주인이 마음대로 올릴 수 있나요?"

 

결론은 전세금은 집주인 마음대로 올릴 수 있다.

마음대로 올릴 수 없는 경우는 2가지가 있다.

1. 집주인이 주택임대 사업자인 경우
전세 계약서를 썼을 때 집주인이 이미 임대 사업자일 경우 전세 만기가 돼도 최고 5%까지만 올릴 수 있다.
살고 있는 중간에 집주인이 임대 사업자 등록할 경우는 해당되지 않는다.

 

2. 계약 만기 한 달 전까지 집주인이 아무 말도 없이 그냥 넘어간 경우
예를 들면 만기가 3월 1일인데 2월 1일까지 아무 말 없이 조용히 넘어가면 예전 전세금 그대로 2년 더 살수 있다.
이것을 묵시적 갱신이라고 한다.

 

집주인이 주택임대 사업자인지 어떻게 알 수 있을까?
전세 계약서 형태가 다르다. 표준 계약서를 써야 한다.

이진우의 손에 잡히는 경제 청취 후 요약

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주택임대차보호법에 따르면 임대인이 전세금을 인상하고 싶다면 계약조건을 변경 요구하는 것이므로 계약기간 만료 6개월 ~ 1개월 전에 임차인에게 통지해야 합니다. 그렇지 않은 경우는 기존의 계약대로 동일하게 임대차 한 것으로 봅니다.

 

1. 전세 계약 만료기간 한 달 전에 전세금을 올려달라고 할 경우
집주인이 기간에 맞게 재계약을 요구한 경우이므로 올려줘야 합니다. 주택임대차보호법을 보면 임차인에게는 계약 갱신 요구권이 없습니다. 계약기간 중에 올릴 수 있는 금액은 최고 5%이며 계약기간 종료 후 재계약시에는 전세금 상한은 없습니다.

2. 전세 계약 만료기간 한 달 후에 전세금을 올려달라고 할 경우
집주인이 재계약 시기를 놓치고 묵시적 갱신이 된 경우입니다.
묵시적 갱신이란 계약 갱신의 의사를 표현하지 않았을 경우 동일한 조건으로 계약이 갱신된 것으로 간주하는 것입니다. 즉 자동 연장을 의미하므로 인상 없이 계속 살아도 됩니다. 2년 동안 계속 살 수도 있지만 사정이 생겨 중간에 나가고 싶으면 전세 세입자는 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있습니다. 계약 해지는 통지 이후 3개월이 지나야 합니다.

인상된 전세계약서 작성법은?
예를 들어 현재 전세금 3억 원에 살고 있는 집이 계약만료가 되어 3천만 원을 인상한 가격으로 집주인과 재계약을 하기로 했습니다. 총 전세보증금은 3억 3천만 원입니다.
기존 3억 원의 전세계약서는 그대로 두고 인상된 보증금에 대해서만 새로운 계약서를 작성하면 됩니다. 전세보증금 총액인 3억 3천만 원으로 계약서를 새로 작성하게 되면 기존에 유지하고 있던 순위는 소멸됩니다.
예를 들어보겠습니다. 3억 원에 입주를 한 뒤 임대인이 일부 융자를 받게 되면 임차인 후순위로 근저당이 설정됩니다. 기존 3억 원에 대한 임차인의 우선변제권은 1순위고 근저당은 2순위이죠. 그런데 전세금을 인상했다고 하여 3억 3천만 원으로 새로운 계약서를 쓰고 확정일자를 받으면 근저당보다 후순위로 밀리게 됩니다. 만약 전셋집이 경매로 넘어간다거나 문제가 발생하게 되면 전세금 회수가 힘든 상황이 될 수도 있습니다. 이런 문제를 대비하기 위해서 인상금액에 대한 계약서만 쓰면 되는 거죠.
인상된 보증금 3천만 원에 대한 확정일자는 다시 받아야 합니다. 기존 전세금 3억 원은 1순위, 근저당 2순위, 인상된 보증금 3천만 원은 3순위가 됩니다. 그러면 최소한 3억의 전세보증금은 우선순위로 보호가 가능합니다.
이것은 우선변제권의 순위를 유지하기 위함입니다.

 

내 소중한 전세보증금. 잘 알아보고 법적인 보호를 받을 수 있도록 계약서를 꼼꼼하고 정확히 작성하여 대처하시기 바랍니다.