봄 이사철 앞둔 부동산 시장 점검 - 이진우의 손에 잡히는 경제(2018.02.08)

 

봄 이사철 앞둔 부동산 시장 점검
- NH투자증권 김규정 부동산 전문위원 -

 

매물이 요즘 별로 없다고 하는데요?
현장에서는 수요자분들이 찾는거에 비해 매물이 턱없이 부족하다.(특히 서울지역)

 

매물이 안나오는 특별한 이유가 있을까?
서울 강남권 재건축 시장 가격이 급등하면서 집을 팔 사람들이 시장 분위기를 보고 있다. 호가만 오름고 있음.
정부의 규제 때문인데 재건축규제 같은 경우 조합설립 후 조합원 지위양도가 금지.
인기지역만 두드러지고 지방은 가격하락과 미분양. 지역에 따라 온도차가 크다.

 

4월 1일 이후 다주택자들이 집을 팔면 양도세 중과. 다주택자들이 물건 내놓기 쉽지 않은 환경이다. 영향이 있지 않나?
가능성 높다. 4월 1일 이후부터 2주택이상자일 경우 양도세율이 10~20% 늘어나 부담감 크다.
매물 늘어날 가능성을 기대하는 부분은 금리 상승으로 인해 부담감 느끼는 물건들이 하반기에 나올 수 있다.
입주물량 때문에 경기가 안좋아지는 지역은 처분 원하는 물건 나올 가능성 있음.
지방의 3억 이하는 양도세 중과규제 예외. 예외물건 나올 가능성 기대해 봄.

 

4월 이후에 다른 매물이 나올 가능성은?
신규 입주 주택이나 아파트 외 빌라, 연립이 많이 지어졌기 때문에 신규 입주시장에서 찾으면 더 쉽지 않을까 한다.

 

서울 지역 아파트 값 안떨어진다. 어떻게 보고 있나?
재건축 너무 많이 올랐다. 인프라 갖춰진 지역은 매물이 부족한 상황(집주인들의 상승 기대치가 높음)
당분간 지속될 가능성이 높다.

 

오른 가격임에도 수요자가 왜 사려고 할까? 매물이 쉽게 나오지않을꺼라는 심리적 초초감 반영된 거 아닌가?
심리적 초초감 시장에서 작동하고 있다. 서울 같은 경우 노후도가 높아지면서 신축 아파트 수요 높아졌다.
신규아파트 공급이 확정된 재건축 단지 인기가 높고 신축아파트들 가격이 높아질 가능성 기대하고 투자하고 있기 때문.

 

하반기는 어떨까?
2월 신DTI 시행 영향으로 상승세는 조금 잡힐듯하다. 설연휴 이후 시장 변화를 지켜봐야 한다.
하반기로 갈수록 대출규제, 금리 인상으로 거래를 조금 미루는 것도 좋을 것 같다.

 

전세는 어떨까?
입주물량이 넉넉하기 때문에 전·월세는 안정적으로 본다.

 

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양도세 중과

2014년 폐지되었던 다주택자 양도소득세 중과가 2018년 4월 1일부터 시행됩니다. 조정 대상 지역 내 주택 양도 시 2주택자 보유자는 기본세율+10%, 3주택 이상 보유자는 기본세율+20% 중과세가 시행됩니다. 결론적으로 2주택자는 최고 50%, 3주택 이상 보유자는 최고 60%를 양도소득세로 내야 합니다.
예를 들어 아파트 3채를 보유한 사람은 1채를 팔아 3억의 이익이 생겼다고 가정해보겠습니다. 현재는 8,420만 원을 낸다면 2018. 4월부 터는 1억 6,846만 원을 세금으로 납부해야 합니다. 약 2배를 더 지불해야 합니다.

 

조정대상지역은 서울 전역과 경기(성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 화성, 동탄2), 세종시, 과천시, 부산(해운대, 연제, 동래, 수영, 남, 기장, 부산진)입니다. 다만 수도권, 광역시, 세종시 외 예외지역의 3억원 이하 주택은 중과대상에서 제외됩니다.