8.2부동산대책 이후 시장의 움직임 - 이진우의 손에 잡히는 경제(2018.03.07)

8.2부동산대책 이후.. 시장의 움직임은?
-KB국민은행 박합수 부동산수석전문위원

 

8.2 부동산 대책 발표 이후 후속 대책 쏟아져 나오고 있는데 이건 큰 대책이였구나 생각되는 점은 무엇이 있을까요?
8.2 대책을 투기과열지구, 청약1순위 자격요건 강화등 좀 더 구체화 실시를 했습니다.  9월 5일 분당구, 수성구를 투기과열지구로 편입하면서 분양가 상한제 적용 요건을 개선 했습니다. 10월 24일 가계부채종합대책 발표를 했고, 11월 29일 주거복지로드맵, 12월 13일 임대주택등록 활성화, 가장 최근 2월 21일 재건축 안전진단 기준 정상화 대책까지 1년에 대책이 줄줄이 발표된 상황입니다.

서울 집값은 어떻게 변하고 있나요?
서울 집값은 안타깝게도 잡혔다고 보기 어려울 것 같습니다. 대책 발표 후 상승폭이 커지는 현상이 나타났고요 최근 잦아들고 있는 분위기입니다. kb국민은행 주택가격동향조사 자료를 보면 대책발표 이후 9월달 월간주택가격상승률이 0.15%, 10월 0.31%, 12월 0.45%, 올해 1월 0.71%까지 올랐습니다. 2월 달에 0.69%로 둔화된 양상이고 진정 기미가  보이는 상황입니다.

최근 잡히는 분위기가 감지가 된다는 말씀이시죠?
아주 미세하지만 둔화되었다는 측면은 다소 있습니다.

재건축 안전진단기준이 강화되었는데 아주 위험한 아파트말고 재건축 허락 안해주겠다라는 뜻으로 받아들여지고 있습니다. 어떤 영향을 줄 것으로 보시나요?
서울시 재건축 연한 30년 도래 단지는 10만 3,800가구 정도 이른다는 국토부 발표가 있었습니다. 재건축 첫단계 안전 진단을 통과 못하면 그 다음 사업일정 진행을 전혀 못하게 됩니다. 재건축 사업이 늦어지면서 서울의 주력 공급이 재건축, 재개발이 80~90% 비중을 차지하는데 늦춰지게 되면 서울의 추가 공급되는 아파트가 그만큼 줄어들거나 밀리는 문제가 발생합니다.

지금 당장 영향은 없나요?
단기적으로는 현재 이미 진행중인 재건축 단지들이 3~4년 후 입주가 되고 지금 당장의 안전 진단 강화가 시장에 미치는 영향은 제한적일 수 있습니다. 하지만 주택시장이 단기적 상황으로 운영할 수 없으므로 4~5년, 10년 간의 큰 흐름의 주택공급체계도 갖춰가면서 대비해야하는 측면이 강하기 때문에 수급불균형이 나타날 수 있어 검토할 필요는 있습니다.

안전진단 강화 측면에서 정부 입장은 불편이 크면 하겠지만 안전 문제가 없는데 집값을 올리기 위한 재건축 하는건 고민한다는 해석이고, 시장에서는 재건축 당장 안해준다는 것이다라고 강하게 해석하는것 같습니다. 어떻게 봐야하나요?
구조 안전성 배점이 기존 20%에서 50%로 올렸습니다. 구조적으로 이런 문제가 없으면 사실상 통과가 어려워집니다.
주거환경 비중이 종전 40%에서 15프로로 낮아졌고 전체적인 점수에 미치는 영향은 제한적이 된거죠. 주거환경평가만 놓고 2등급(100점 만점에 20점 이하)받으면 재건축이 가능하게 바뀌긴 했습니다. 3월 5일날 실시하면서 다소 완화를 했습니다. 20점 이하로 나오기가 현실적으로 어려워졌습니다. 주거환경이 아무리 어려워도 구조안전에 문제가 없다면 재건축은 어려워진다고 봐야 합니다. 정부 의지에 달려있다고 봐야 합니다.

4월 1일부터 다주택자들의 양도세가 무거워지죠?
양도세 중과세를 간단하게 다시 말씀드리면  조정대상지역에서 2주택자는 기본 세율에 10% 더 내야합니다. 3주택자 기본세율에 20%를 더 내야하고요. 현재 기본세율이 6~42%니깐 2주택자는 16~52%. 3주택자는 26~62%(6.2%의 지방소득세까지 더해짐. 거의 70%)를 내야합니다. 장기보유 특별공제도 배제가 됩니다. 세금이 강화된거죠. 집을 팔기도 쉽지 않은 중과세입니다.

매물이 나올꺼라고 기대했던 매물은 다 나온건가요 덜 나왔나요?
생각만큼 나오지 않았습니다. 3주택자는 투기지역이 지정되는 순간 양도세를 10% 더 내야합니다. 수급 불균형으로 가격이 계속 오르다보니 다주택자가 서둘러 집을 매각할 이유가 크지 않았다는 뜻입니다. 과거 경험치상 집은 보유하면 오른다는 생각이 있고 중과세제도 시간이 지나면 풀릴 거라는 기대도 있기 때문입니다.

 

4월 1일 이후 세금이 무거워지니 더 안팔겠네요?
사실상 다주택자는 거의 보유로 기울어졌다고 봐야합니다. 물량이 없으니 불균형 문제가 다시 부각될 가능성이 우려됩니다. 
     

물량이 어디서 나올게 있다던지 그렇지 않을 가능성은요?  4월 1일 이후 시장은 어떻게 보시나요?
대출 규제와 금리 인상이 예고되고 있고, 집값이 단기간에 급등하였습니다. 수요자들이 매수에 나서지 않고 자제될 측면 보입니다. 입주 물량이 서울은 작년 수준과 비슷하고 가을까지는 입주량이 많지 않다고 봐야합니다.

올해 가을 이후 분양,공급되는 게 있나요?
분양 물량은 많지만 실질적으로 영향을 주는 건 입주물량입니다. 올해 서울 12월에 송파 ,가락시장을 필두로 내년에는 39,000가구 대기중입니다. 12월에 입주하는 단지는 실질적으로 내년 1~2월에 입주를 하게되므로 1만 가구가 있고 대략 내년 5만 가구가 입주를 합니다.

많은건가요?
많은거죠. 2016년 26,000가구, 2017년 27,000가구, 올해 가락시장을 빼면 25,000가구입니다. 내년에 2배의 입주물량이 수급이 안정이 될거라고 기대합니다.