임대 가능해지는 주택연금 활용법 - 이진우의 손에 잡히는 경제(2018.03.16)

친절한 경제
"소득이 줄어서 기초노령연금 받으려면 본인이 신청해야하나요?"

 

연령, 재산에 따라 달라지나 기본적으로 한달에 20만 원 정도 65세 이상 고령자들에게 매월 지급하는 복지 정책입니다. 소득, 재산이 있는 분들 중 어떤 기준점 이상으로 많으면 대상자에서 탈락 합니다. 모두에게 다 드린다는 말은 아닙니다. 재산이 줄어들고 생기기도 하는등 유동적인데 급격하게 줄어드는 경우에는 과거에 대상이 아니였다가 대상이 되는 경우가 되죠.
정부에서도 가끔씩 살펴봅니다. 모든 노인들을 다 보는게 아니라 경계선에 있는 노인들을 살펴봅니다.소득, 재산이 줄어드는게 파악되면 대상에 포함될 수 있으니 신청하라고 안내를 해주고, 대상에서 벗어날 거 같으면 제외시키기도 합니다.
기다리시면 연락이 오기도 하지만 연락이 안올수도 있으니 대상에 포함될 거 같다 생각하시면 지자체 시군구청에 가셔서대상이 되는지 다시 한 번 확인해봐달라고 말씀하시면 됩니다.

 

 

임대 가능해지는 주택연금 활용법
- 주택금융공사 주택연금부 장우철 본부장

 

지금까지는 주택연금에 가입 하면 노인 혼자 사셔야하고 세입자를 들이지 못했죠?
그렇지는 않습니다. 주택연금은 고령층의 주거 안정과 노후생활보장이라는 두 가지 목적을 달성하기 위해 정부가 보증하는 복지 정책입니다. 보증금 없는 월세는 지금도 허용합니다. 일부 빈방에 대해서요.

대부분 월세를 줄 대 보증금을 받죠?
그래서 이게 보편화되지 못했습니다. 불가피하게 보증금을 받게 되면 주거안정을 해치게 됩니다.
소액임차보증금이라고 최우선변제권을 갖게 되어서 주택연금 가입한 노인분들께서 만기가 되어 보증금을 지급하지 못하면 세입자가 경매를 신청하게 됨으로써 주거 안정을 해치게 되는 경우가 생깁니다. 그런 이유 때문에 불가피하게 보증금이 있는 월세를 허용하지 못했습니다.

주택연금이라는게 나라에서 집을 담보로 돈을 빌려주는건데 세입자가 들어오면 담보 가치가 떨어진다는 말씀이시잖아요?
담보가치가 떨어지는 문제는 부차적이고 가장 큰 문제는 마음 놓고 종신 거주할 수 있는 취지에 반할 수 있습니다.

앞으로는 이게 가능해지는건가요?
주택연금을 받고 오래 사시다보면 치매, 중병등으로 요양병원 입소를 해야하는 상황이 되면 집이 비게 됩니다. 이런 경우 집을 놀리는 것이 바람직하지 않다고 생각합니다. 서울시, SH공사와 의논해서 SH공사에게 임대 하고 SH공사가 임대주택이 필요하신 분들에게 전대를 하는 방식으로 하게 되면 안정성 있는 기관에서 월세를 지급하게 됩니다. SH공사는 보증금을 받고 월세를 받던지 보증보험증권을 받고 월세를 받던지 하면 상호간에 도움이 되는 정책이 될 것으로 봅니다.

주택연금을 받다가 그 집에서 살수 없게 되는 경우(간병을 받으러 간다던지 요양병원 입소를 해야하는 상황)에 이사를 허용하지 않는 것은 문제가 있다고 봐서 그 문제를 해결하기 위한 것입니다. 서울시가 집주인처럼 관리를 해주면서 월세를 받을 수 있다는 것입니다.

서울시를 통하지 않고 동네 부동산을 통해 월세를 받게 되면 안된다는 뜻인가요?
그렇습니다. 제도가 바뀐다 하더라도 주택연금가입 고객께서는 보증금을 받지 않는 것입니다. 공신력 있는 기관으로부터 보증금을 받는 것은 세입자가 월세를 제때 지급하지 않는 경우를 대비해 담보적으로 받는 것입니다. 담보력을 공신력 있는 기관이 대신 해주는 것입니다. 주택연금 가입 고객께서는 월세를 제때 못받는 위험에서 벗어나게 되고 sH공사는 임대주택이 필요하신 분들에게 시세보다 저렴하게 공급하게 됩니다.

서울시에서만 가능한가요?
우선적으로 서울시에서 가장 강하게 애착을 보여서 시행을 하고 성공하면 다른 지역도 가능합니다.

 

갖고 있는 집이 다가구인 경우라면 세입자를 들일 수 밖에 없는데 주택연금 대상이 되나요?
됩니다. 지금도 보증금 없는 월세는 허용이 됩니다.

 

현실적으로 보증급 없이 월세를 준다는 게 월세가 체납되면 어려운 상황이 되는데요. 그러면 그 집을 비워두라는 뜻인데요?
다가구주택 경우 임대를 하는 경우 주택연금 가입 수요가 적습니다. 다가구는 임대를 잘 할 수 있는 구조를 갖추고 있기 때문입니다.

다주택자에게도 가능한가요?
원칙적으로는 9억 이하 1주택자에게 가입을 허용하고 있는데 형평성 문제가 있습니다.
3채를 가지고 있지만 합산 금액이 9억 원이 안될 경우 1주택자는 9억 원까지 허용하면서 3주택자는 9억 원이 되지 않는 경우 가입 허용을 하지 않으면 형평성 문제가 생깁니다. 합산해서 몇 채가 되던지 9억 원 이하면 사는집 1채만 가능합니다.
2주택자이면서 합산시 9억 원 이상인 경우 3년 이내에 주택연금 가입주택이 아닌 나머지 집을 팔겠다라고 약정을 하면 가능합니다.

부부가 같이 살다가 배우자가 사망하게 되면 연금 수급에 변화가 있나요?
그렇습니다. 현재는 저당권 방식으로 주택연금을 지급합니다. 소유자가 사망하시면 지급이 정지가 되고 배우자 앞으로 6개월 이내에 소유권 이전이 되야 합니다. 그 과정에서 상속에 따른 법률적인 문제가 정리가 필요합니다. 자녀들이 상속포기를 해서 남은 부모님이 계속 연금을 받을 수 있도록 양보를 하는 경우가 대부분입니다.
원만하게 해결 안될 경우 연금 지급이 힘든 경우도 있는데 저당권 방식이 아닌 신탁 방식의 지급 방식을 만들고 있습니다.
이런 경우 소유권 이전 절차가 필요가 없습니다.

 

 

아파트 분양 위한 나의 청약점수는 몇점일까?
-이데일리 성문재 기자

 

지금은 아파트 분양 받으려면 모든 평수, 모든 지역에서 청약가점제가 시행되나요?
청약가점제가 적용되는 것은 민영주택에만 해당됩니다. 국가나 지자체, LH, SH공사 같이 전용면적 85제곱미터 이하인 국민주택은 적용되지 않습니다. 서울 같은 경우 신규로 빈땅이 없기 때문에 재건축,재개발로 진행되는 민영주택들입니다. 사실상 서울에서 분양 받기 위해서는 청약가점제를 꼼꼼히 따져보고 청약을 해야 합니다.

평형과 관계없이 모든 경우에 적용된다는 말씀이신가요?
민영주택 중 전용면적 85제곱미터 이하인 경우는 100% 청약가점제로 공급을 하고 있습니다. 85제곱미터 초과인 경우 절반은 가점제, 절반은 현행대로 추첨제로 당첨자를 선정합니다.

무주택기간, 청약통장 가입기간, 부양가족 3가지 항목으로 배점을 하는데요. 배점이 비슷한가요?
청약통장가입기간 배점이 젤 적습니다. 가입부터 6개월까지는 1점, 6~12개월은 2점, 그 이상은 매년 1점씩 가산하는 방식입니다. 최고점수는 17점입니다.
무주택은 만 30세부터 계산을 하는데요. 1년에 2점씩, 15년 이상이면 32점 만점을 받을 수 있습니다.
부양 가족수는 배점이 가장 큰 항목입니다. 35점이 만점이고 사람수 1명당 5점씩 계산이 됩니다. 2명이면 10점이 되는거죠. 부양 가족수가 많은 점수가 올라가기 때문에 영향이 크다고 할 수 있습니다. 총 만점은 84점입니다.

커트라인이 어느 정도인가요?
인기 단지에 따라 달라집니다. 가장 최근 서울에서 e편한세상 보라매 2차인 경우 커트라인이 24평이 45점, 34평형은 41점이였습니다. 작년 강남 고덕 아트레온은 24평이 60점, 작년 개포 래미안 강남 포레스트 24평은 66점이였습니다.

무주택기간, 청약통장가입기간은 속일 수가 없는데 부양가족수는 주소만 같으면 되나요?
주민등록상 같이 등재된 사람 수를 따지고 있습니다. 직계존속 부모님은 3년이상 등재가 되어 있어야합니다. 비속 자녀는 1년 이상입니다.

정부가 적발하기 쉽지 않겠어요?
이런 문제들이 기존까지는 크게 대두되지 않았던 것이 8.2대책 이전에는 청약가점에 적용되는 부분이 상당히 작았습니다.
85제곱미터 이하의 40%만 청약가점제로 뽑고 나머지는 추첨이여서 크게 관심이 없었습니다. 8.2대책 이후에는 가점이 높지 않으면 당첨될 기회가 없으니 방법을 생각하게 되었습니다. 정부가 분양가를 낮게 공급하다보니 시세 차익이 많이 발생한다는 생각에 많이 참여를 하고 있습니다.